深圳楼市区域巡礼之:罗湖明日之星——蔡屋围

京基蔡屋围旧改概况

蔡屋围城市更新统筹片区位于深圳市罗湖区桂园街道,位于罗湖区的西部与福田区交界处,南临滨河大道,北侧为红桂路,西靠红岭中路,深南大道横贯东西,主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域。

该统筹片区用地范围面积超33万平方米,拆除用地范围面积达26万平方米,开发建设用地面积超18万平方米(不含返还政府的新型产业用地9376.8平方米),计容积率总建筑面积达260万平方米。其中,商业、办公及酒店160万平方米,商务公寓30万平方米,住宅63万平方米(含保障性住房7万平方米及滨河中学拆迁安置用房),产业研发用房7万平方米,公共配套设施5万平方米。另外,允许在地下开发18万平方米商业用房。

相比总计容建筑面积220万平方米的华润湖贝旧改,京基蔡屋围旧改的体量还要更大一些。

蔡屋围区域现状:

让我们先来看看蔡屋围现在有什么——蔡屋围城市更新统筹片区范围很大,从南往北覆盖了罗湖的万象城片区和地王片区,是罗湖的最核心片区,片区不管是哪方面都具有得天独厚的优势:商业繁华、地段核心、教育优质、交通便利,产业发达。

※片区有京基100、地王大厦等地标建筑;

※还有万象城、KKMALL这样的商业综合体;

※还有大剧院、深圳书城这样的文化中心;

※同样也有桂园小学、桂园中学等优质名校;

※片区与福田的荔枝公园、小平广场、中共市委一路之隔,地段核心;

※轨道交通1号线、2号线、3号线、9号线以及规划5号线西延、11号线(机场快线)交汇于此,深南大道贯穿东西,区位条件极佳。

而且从经济结构看,罗湖是金融中心和高端服务业聚集高地,这里不仅是中国人民银行、四大国有银行的深圳总部所在地,而且全市7成以上的国内银行机构和9成以上的外资银行机构总部和地区总部设在这里。蔡屋围片区作为深圳金融四极之一,集聚着全国高端人才和服务业,将迎来金融、商贸、商务、服务等为核心的全面规划升级。

蔡屋围的京基100大厦、地王大厦和金融中心大厦

规划中被提到最多的就是两个地标建筑:寰宇大厦和晶都酒店大厦。2019年11月19日,罗湖区城市更新和土地整备局发布《关于罗湖区桂园街道蔡屋围统筹片区城市更新单元规划(草案优化)的公示》。优化显示:05-01地块(寰宇大厦)、08-01地块(晶都酒店大厦)建筑限高改为500米,和华润湖贝塔(规划)齐高。之前有消息称,晶都项目原计划海拔高度是700米,寰宇项目原计划海拔高度是642米建设。

蔡屋围摩天建筑群效果图(优化前)

京基蔡屋围旧改进程

蔡屋围统筹片区自2013年8月被正式立项并纳入深圳市年度更新计划,更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2013年8月,蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划。

2017年4月,罗湖区政府正式发布蔡屋围城市更新统筹片区规划(草案)公示。

2018年5月,蔡屋围城市更新统筹片区首个更新项目城建大厦启动开工奠基仪式。

2018年7月,蔡屋围村集体物业拆迁签约仪式。

2019年5月,蔡屋围城市更新私宅物业签约仪式正式启动。

2019年11月,蔡屋围村旧改已经开始拆迁。

其实,早在2019年8月的房博会上,在罗湖展厅看到了蔡屋围城市更新模板,整体规划方案中有很多突破:

1)项目在规划目标和定位上,打造世界级、活力型、现代化的城市新中心,成为对标国际一流品质的地标建筑群,成为最靓丽的城市天际线。

2)规划提出,适时对大剧院进行拆除重建,打造以演艺、表演等剧场功能为主,兼具艺术、科技、文化等复合功能,形成国际化、开放式的新文化地标。

3)更新改造后的新晶都地标更新方案,其建筑形体与原有形体相呼应,未来可通过顶层观光平台环视特区全域,乃至粤港澳湾区的建设成就。

4)新的寰宇大厦,在大剧院用地北侧,点式布局,罗湖发展历程的城市地标天际线,打造更具活力“城市新客厅”。

5)蔡屋围旧改周边将有6条地铁线,机场快线和城市候机楼,将极大加强罗湖新中心,与福田、前海、机场的联系,领跑国内一线城市。

京基蔡屋围旧改定位

2018年8月,罗湖区城市更新局发布《罗湖区城市更新“十三五”规划》,将蔡屋围片区定位为罗湖金融、商贸、文化核心区,拟通过城市更新,拓展万象城周边地区,集约开发建设蔡屋围金融核心、高端商业的“密集发展区”,建设代表深圳特区形象、媲美国际一流的地标性城市建筑群,激发罗湖新活力,打造深圳的“曼哈顿”

继成功打造“京基100”高品质城市综合体后,深圳市蔡屋围实业股份有限公司(下文简称“蔡屋围股份公司”)与京基地产再一次携手,共同推动新一轮城市更新,共同合作建立一个世界级的,以金融为核心、文化消费带动的国际现代服务业中心

金融方向上,依托金融、商贸发展基础,为创新产业搭建金融与市场平台,成为更具辐射力和带动力的深圳新经济的代表地区。说到罗湖的金融产业,不得不说的就是正在建设规划的“红岭金融产业带”,产业带和蔡屋围同在红岭路东侧,相辅相成相互融合。下一期我们将重点讲述这个堪比华尔街的红岭路金融产业带,敬请关注;

文化方向上,寻求历史底蕴和国际化的最优结合点,发展“文化+”新兴业态,形成融汇创意设计、特区当代文化与艺术、都市休闲文化于一体,面向全球的文化创新中心;

民生方向上,以更高品质的文化服务、更优美的城市环境、更舒适的居住条件、更优质的城市公共服务水平、更满意的就业环境,成为市民安居乐业的复合型都市地区。

蔡屋围城市更新统筹片区是罗湖含金量最高的旧改,按照规划,将把蔡屋围建成比肩纽约曼哈顿、伦敦金丝群、巴黎拉德芳斯、香港中环的世界级城市中心。

未来的罗湖,将以蔡屋围为龙头,以红岭路为核心,向笋岗、湖贝等区域连片覆盖和辐射。城市地标将吸引包括金融业在内的各行业巨头,实现片区内资产的价值跃升。

蔡屋围周边物业:

蔡屋围的城市更新必定会对周边的二手小区带来积极的正向影响,随着蔡屋围配套、产业的进一步升级和更新换代,区域将是拥有罗湖乃至全深圳最好配套的区域之一,首先就会表现在周边二手房价上。现在蔡屋围周边二手房价均价在5-7万左右,完全属于价格低洼,大家可以重点关注。

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