深圳商务公寓投资宝典,深圳公寓投资全攻略

  • 商务公寓的价值

2020年深圳出台“7·15”楼市调控之后,一夜之间,一大批人失去了购买住宅类房产的资质,而且落户三年或者社保5年的条件之苛刻,让他们短时间内也看不到购买住宅的可能性,许多人(特别是年轻人和投资客)转而把目光投向不限购不限贷的商务公寓。

紧接着,7月31日,深圳市规划和自然资源局、市住建局联合发文,宣布停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批,又让商务公寓作为舆论焦点和投资热点重回购房者的视野。

撇开7月两个调控政策的影响不说,深圳的商务公寓还是有其自身价值的,深圳作为全国乃至全球经济最活跃的区域,其核心区位的商务公寓绝对是优质资产:地段好,保值增值能力强,租金回报高,投资者青睐等等;即便是有些非核心区的商务公寓,也因为规划利好、未来可期,成为投资者热衷的选择。当然,如果手里有房票,文森还是建议买住宅类商品房,如果被限购了,或者手里有闲置资金,投资商务公寓还是不错的选择:可以住,可以办公,可以出租。最重要的是购买商务公寓的贷款不上征信,不影响后期购买住宅,这也是越来越多的年轻贵族越来越接受商务公寓的重要原因。

▲例如位于深圳后海的深圳湾1号,单价20万,总价动辄5000万以上,是深圳乃至全球顶级商务公寓。其关键词是:地段、景观、稀缺、奢华、身份。

但是对于大部分购房者来说,他们对商务公寓还非常陌生,商务公寓和写字楼有什么区别?商务公寓带学位吗?商务公寓的税费高吗?商务公寓的投资回报率怎么样?什么样的商务公寓值得我们投资?那么这一期文森看房就全方位地为您介绍深圳的商务公寓,深圳商务公寓投资全攻略就在这里!

一,商务公寓的产权性质

根据深圳楼市现状,涵盖几乎所有的商品房物业种类,可以分为:住宅、商务公寓、写字楼、商铺几大类。其最重要的区别是土地性质/房屋性质和使用功能的不同。

住宅的房屋性质一般是住宅、单身公寓(单身公寓也是住宅,限购限贷)、单身宿舍、别墅等,土地性质一般是纯居住用地或者商住混合用地,使用年限一般是70年,由于历史原因,有些住宅的使用年限是50年。同样是因为历史原因,深圳住宅的产权性质五花八门,有些建在商业、金融业用地或者改造用地上的房屋也是住宅性质,这具体要查验房本和地籍图,不再赘述。

除了住宅,商务公寓和写字楼、商铺的产权区分还是很明显的,商务公寓的房屋性质就是商务公寓/公寓,土地性质一般是商住混合用地、综合性用地、商业用地等等,如果是产业用房、研发用房性质的商务公寓,则不能以个人名义购买,需要注册公司购买。使用年限一般是40年,部分能做到70年,不得不说,深圳是个神奇的地方。

在使用功能方面,商务公寓的客厅、卧室、卫生间都有,有的商务公寓甚至带阳台、通燃气,具有居住的基本属性,和住宅的民水民电不同,商务公寓的生活成本要高些,用的是商水商电;而写字楼、商铺就只有办公区和卫生间,也只能作为办公使用,不能住人。

在深圳,商务公寓一般都是可以注册公司的,但是不能用于注册那种经营范围里有生产、加工的公司。

注意避坑:现在市面上出现了许多伪商务公寓,产证是写字楼、商业,但是实际建成的是居住的样子,开发商建成的样板间、户型都是住宅、公寓的样子,有些甚至出现了煤气管道,这就是市面上屡见不鲜的商改住。这种其实属于违规操作,市面上对这种现象褒贬不一。区域不同,有关部门对这种物业的态度也不一样,但是有一点,购房者对目标物业的产权性质一定要明确。关于房屋的产权性质专业性非常强,为避免入坑,还是要咨询专业人士比较靠谱。

二、商务公寓的贷款和月供

商务公寓通常首付5成,贷款10年,利率要比住宅高一点,具体要看当前银行执行利率。此外新房公寓需要交3个点契税,有些楼盘为了降低购房者资金压力,可以做到首付4.5成,这已经是已知的最低的首付了。如果有人承诺你公寓可以做到首付3成,最好不要轻信。

月供方面,总价200万的商务公寓,贷款100万,月供大约为10000元,利息总额大约29万。总价翻倍,贷款翻倍,月供翻倍,利息总额翻倍,以此类推。

注意避坑:一些商办性质的裙楼、暗房等,许多物业被银行定性为“风险盘”,不接这类物业的贷款申请,这种就只能全款交易,这是要注意的地方。

三、商务公寓的税费

一手商务公寓一般就只有3%的契税,和登记费550元。税费是很低的。

二手商务公寓的税费就更复杂一些,包括差额增值税(差额5%)、附加税、契税(3%)、个税(1.5%)、土地增值税(二手商务公寓5%,二手商铺写字楼10%)、印花税(0.1%)、登记费、贴花等,这些税费总和占总房价的10%-15%。一套总价200万的商务公寓,二手税费在25万左右。实际上,二手商务公寓全款购买最为划算,全款购买,可以在合理合法的前提下,尽量规避税费,运作得好基本就只缴纳契税(3%),和新房公寓的税费差不多。关于税费的计算和运作,在此不便详述,有兴趣的可以si聊文森。

  • 公司买卖公寓,税费怎么算?

公司买一手商务公寓,税费也只要契税。但是持有期间,每年都要缴纳房产税,《房产税暂行条例》对此规定如下:第四条 房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

举个例子,某企业自有用房1套,会计账簿记载房产原值200万元,该企业当年应纳房产税是:应纳税额=200万元×(1-30%)×1.2%=1.68万元。

公司转手公寓可以通过股权转让方式进行转让,不需要经过交易中心,但是这种只是变更股权和实际控制人,最适合做这种交易的是公司名下没有其他不动产以及资产,否则不现实。

四、商务公寓能上学吗?

严格意义上来说,商务公寓和学区房是不搭边的,我们通常说的学区房指的是住宅性质的房产。根据深圳市政府2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》,其中有相关规定商务公寓的用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。

但近几年,罗湖、福田、南山和大鹏新区,都陆续放开了公寓积分入学限制,允许商务公寓申请学位。

但是并不是所有学校的商务公寓都能申请得到学位,商务公寓作为特殊房产,基础积分偏低,所以对于学位紧张的学校来说,商务公寓很难申请到学位。

深圳建市40年,教育发展极不均衡,家长买学区房一定要慎重,毕竟教育不是小事,关系到家业长青。关于深圳学区房,文森也做了一些专题,欢迎阅读探讨。深圳文森看房:深圳学位房价格居高不下的背后逻辑和2020年深圳重点小学排名!​zhuanlan.zhihu.com

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五、商务公寓的投资回报率怎么算?

一般来说,公寓投资的回报主要来源于租金和增值空间。比如一套公寓买的时候是120万,每月租金为3000元,那根据粗略的租金回报率计算公式:

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(3000*12)/120万=3%。目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间。值得一提的是,公寓出租后,租金也不会一直不变的,如果该区域房价上涨,那租金也会跟着上涨,回报率也将更高。

市面上有的开发商为了增加产品的竞争力,把公寓设计成层高3.6-4.5米的复式结构,这种结构的得房率要比同样建筑面积的平层高出50-70%,折合单价更低,租金更高,其他条件不变得情况下,投资回报更高一些,所以一些复式公寓更受市场欢迎一些。

除了租金收益,公寓的溢价收益也许更为稳定和可观,是资产保值增值的可靠的投资方式。

六、什么样的商务公寓值得我们投资?

买公寓就是买地段。这是地产投资的不变真理。好的地段意味着好的配套、好的交通、好的商业,意味着物业的保值增值能力,意味着高租金和庞大的市场受众。所以核心区域的商务公寓是最值得投资的。有个事实也是需要投资者注意的,越是核心地段的公寓,往往得房率也越低,这几乎是一个无法避免的事实,地段好,就是任性。

其次,位于非核心区域,但是未来区域规划好的物业也值得投资,这种物业的特点往往是价格低、周边配套欠完善但是有着规模较大的规划利好。

最后,位置偏远,有没有什么发展前景的公寓式最不推荐的。这种公寓唯一的优势就是价格低,但是因为太偏远,不好租,不好卖,买了这种物业几乎就宣告投资失败。我们投资绝不是看到价格低,而是看中物业的保值增值能力和投资回报率。

  • 关于深圳的多核心发展理论

文森认为,深圳是个多中心的城市,并不能以简单的环线来区别核心区、次核心区和偏远地区,深圳的每一个区都有1个或多个核心区域,除去学区因素带来的物业溢价,单从商业发达程度来看,罗湖以东门、地王为核心区,越往东,越往北,区位越偏(笋岗/春风路/翠竹→布心/百仕达/黄贝岭→新秀→莲塘),之前面世的国速中心、天琅汇金大厦、万科深南道68号都是比较受欢迎的;福田各个区域区位都还不错,最核心的地段依然是华强北、福田中心、车公庙,(相比之下,上步、黄木岗、梅林、景田、皇岗、上下沙都能作为次中心,特别偏远的地方没有),恒邦壹峯、东海国际公寓、宝能公馆是比较具有代表性的公寓产品;南山的核心区就多了;宝安以新安街道和宝安中心为核心区,越往北越偏远(西乡/碧海→福永→沙井→石岩);等等,其他各区如龙华、龙岗、坪山等都是一样的道理。但是值得注意的是,即便是不在核心区,由于有些区域内有非常核心的规划利好,也是值得投资的,因为不动产有不可移动的特性,你要投资的物业只要在该片区是抢手货就足够了,而且这类物业往往伴随着低价格出现,适合上车。

深圳多核心发展概念图·文森看房

目前市面上还是有很多商务公寓在售,二手公寓就更多了,但是品质良莠不齐,有些产权性质都不明晰。买对了坐等收租和增值,买错了等于被套,不好租,不好转手。文森关注深圳公寓投资多年,可以给您一些投资建议和物业推荐,欢迎留言讨论和si聊咨询。

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