深圳楼市区域巡礼之:福田保税区——深圳下一个科创高地

MARK时间:2020年9月18日

【壹·保税区】

福田保税区于1991年5月28日经国务院批准设立、1993年2月正式封关运作、园区东接福田口岸、南邻香港、西抵红树林保护区、北靠福田中心区、围网内面积1.35平方公里。20多年来,依托毗邻香港的区位优势和先行先试的体制机制优势,充分发挥了福田保税区作为国家对外开放窗口的示范作用,是国内发展成就比较突出和极具竞争力的保税区域之一。

作为全国最早的保税区之一,福田保税区仍保留着保税物流的功能。福田保税区致力于发展高科技工业和现代物流业。如今已有22个国家和地区的投资者在福田保税区内投资,产品主要为微电子、电脑及零配件、光通讯元器件、生物医药工程等。

随着近年来“河套-福保片区”打造“深港科技创新特别合作区”战略定位的确立,福田保税区转型升级步伐全面提速。

这也符合深圳现阶段的发展定位,那就是从粗放型发展转型为精细化、高科技型发展。深圳发展40年,之前的那种对深圳发展起到重大作用的粗放型发展模式已经不适合现阶段的深圳,深圳要保持高速发展,就必须要打破瓶颈,必须提高每个单位(土地单位、时间单位、人口单位、资源单位)所创造的GDP,那么就对人才素质和产业的更新换代提出了更高的要求,深圳产业结构转型升级势在必行,而福保区的“深港科技创新特别合作区”就是这一时代使命的先行体验者,也是最早的受益者。

图中红色色块就是福田保税区的区域范围

【贰·深港科技创新特别合作区】

近几年,在土地供应匮乏的背景下,深圳在全域范围内扩容升级了国家高新园区,将规划面积由原来的11.52平方公里扩大到159.48平方公里,涉及到11个园区和片区。更重磅打造了深港科技创新合作区(河套)、光明科学城、西丽湖国际科教城,三个国家级科学中心战略平台。

其中河套片区是粤港澳大湾区规划纲要中,除了前海之外,唯一被中央点名的深港合作区域,主打科技创新,是促进深港融合的C位,承担着让深圳和香港联手成为世界科创中心的使命。

“深港科技创新特别合作区”地处深港“直接结合部”,跨境直联互通,具有独一无二的区位优势。河套A区位于香港侧,建设“港深创新及科技园”,河套C区及福田保税区位于深圳侧,建设“深方科创园区”。深港科技创新特别合作区作为又一个深港合作重大平台面积虽小,却有大作为孕育大希望。

福田保税区:打造深港科创特别合作区“先行区

深港科技创新合作区连接深圳与香港,作为双方跨境接壤互联互通的合作区,在政府大力支持推动下,园区16个项目集中开建,总投资超过615亿元,将新增约174万平方米科研产业空间,福田保税区的转型发展将迈入快车道。

“深方园区”划分为“西翼”和东翼

在深圳河北岸,南华赤尾棚改旧改、皇岗口岸重建、一号通道改造、保税区环境综合整治工程、深港开放创新中心和深港科创综合服务中心建设多点开花、日夜兼程。

“西翼”——深港开放创新中心,规划总建筑面积约20万平方米,是深圳园区西翼——福田保税区内首个新建项目,将为合作区启动全面建设,发挥引领示范作用。

“东翼“——深港科创综合服务中心,规划总建筑面积约10万平方米,是深圳园区首个城市更新项目,是合作区西翼标志性建筑和门户节点。

周边产业集聚,多个项目联动启动。两个中心将为深圳园区新增30万平方米高品质科研空间,与先期建成的深港协同创新中心、深港国际科技园、国际生物医药产业园、国际量子研究中心等四大科研载体一并构成合作区深圳园区核心启动区,为高端科研资源入驻提供约67万平方米科研空间。

按照《深圳市福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035年)》,河套C区将与港深创新及科技园协同发展,重点布局生命健康与生物医药、人工智能、金融科技、新材料等领域的研发与产业化发展。建设一批突破型、引领型的国家实验室、国家重大科研基础设施和重大科学装置等。建设一批生物医药研发与检验检测中心。支持跨国公司设立全球研发中心、大区域研发中心和开放式创新平台。鼓励深港两地共建重点实验室和人才培养基地。

【叁·福田外国语学校南校区】

深圳市福田区外国语学校于2005年9月开办,是一所政府公办的初级中学。高起点规划、高标准建设,高质量、高水准、有外语特色的品牌学校。2020年深圳中考排名,福田外国语学校四大录取率全市排名第12。在福田区,除了几所市属的初中,福外的教学质量和考试成绩排名前三。

经过十几年的沉淀,2018年开办福田区外国语学校南校区,位于福田保税区培提路与银桂路交汇处,2018年开始招生。福外南校区占地面积1.94万平方米,总建筑面积4.29万平方米,是福外本部(景田校区)的2倍大。福外南校区硬件设施是顶尖水平,师资力量也都是福外本部直属外派。虽然学校今年还没有考试成绩,但是用教育局朋友的原话:教学质量和考试成绩没有差的理由和逻辑。

可以说,福外南的出现,填补了保税区名校的空白,把保税区的教育拉高到一个新的高度,福外南的学区范围,涵盖了整个保税区,我们来看一下。

图中红色边框内是福田外国语学校南校区初中部的学区范围,里面有两所小学,紫色块为福苑小学学区范围,黄色块是福田外国语学校南校区小学部的学区范围。

虽然福外南的学区范围很大,但是住宅类地块却不多。如下图,作为区域内就业的集群园区,面积占地相对是比较大的(咖啡色、紫色的地块)。而片区内,居住用地比例只占18.03%(黄色地块区域)。

【肆·三号线南延线】

深圳地铁三号线南延线(三期工程)从益田出发,在保税区设立一个站点:福保站。工程自2015年底开建,预计今年10月开通,深圳地铁3号线三期全长1.45公里,福保站位于红花路与益田路交叉口西侧,沿红花路布置,车站为地下两层岛式车站,全长550米。

三号线三期的开通,将福田保税区正式纳入了深圳的轨道交通线网之中,结束了片区不通地铁的历史,将极大改善片区出行条件,让片区居民在家门口搭上地铁。长期来看,福保区还有10号线南延线、22号线的规划,将来片区会坐拥3条地铁。

结语:随着交通、学校、产业等诸多利好政策的落地,福田保税区即将迎来区域的再次腾飞,区域内几个小区的优质物业还是很有价值的,最后放一张区域楼盘摆位图,感兴趣的朋友可以深入研究一下。

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