2020年深圳买房投资哪里最有潜力?【绝密版】

文森将从以下四个方面阐述深圳房产配资的下一个机会点:

1、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

2、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉!》

3、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

4、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

一、《在史上最严政策下深圳购房应观望还是入手?》

一个城市、一个区域、一个楼盘或者一个户型的房价上涨还是下跌有很多因素,但最核心因素还是供需关系。

首先来说说深圳这个城市的供需情况:据官方统计深圳房产近半是小chan权房,可供市场交易住宅商品房仅170万套。在深圳链家、Q房、乐有家、中原等大型二手房产中介官方网站数据显示:

链家【40470套】

中原【31429套】

Q房网【35972套】

乐有家【28693套】

由几大中介公司掌握的房源数量,可推断目前深圳在售二手房应在4万套左右。那么深圳新房市场年均供应量是多少呢?据房信网数据显示,2019年供应量仅为29396套,每月平均供应量2450套,深圳每月二手加新房共计42000套左右供应量【此数据采集时间:2019年11月1日】。

接下来再看看有多少人来买这四万多套房子?另一则数据显示深圳流动人口2000-2500万【实际数据可能更多】,户籍人口420万,随着上一轮房价上涨,民间流传逃离北上广,各大城市纷纷抢人才,Z F一剂强心针稳住当前局势:2017年3月落户政策的放开,大量人才入户深圳,官方数据显示2017全年深圳新增户籍人口60万【2017年入户是过去改革开放38年的六分之一】,深圳平均存量在四万套房左右,显然是供需严重失衡的市场。这也是为什么2015年12月深圳房价上涨后,Z F多次出台高压调控,深圳房价依然一路上涨的背后逻辑。

上述表明史上最严政策下并不能使房价下行,因需求一直在增加,官方数据显示住宅土地供应量也在逐年减少,故有资金可以随时出手。但哪些区域和楼盘有坑不能下手?买什么样的房子才最具价值?买了什么样的楼盘才能涨得最快?当前形势下买房需要把握哪些大的趋势?带着这几个疑问,文森带你走进下文:

二、《深圳楼市进入两级分化阶段;闭着眼睛买房还上涨的时代已结束,哪些区域和楼盘千万不能买?谨防买亏,卖不掉》

上文有提到,2015年深圳房价一轮普涨行情后,截止2019年12月,四年期间Z F先后共计出台5次政策,然而房价依然上涨大家有目共睹,但是政策之后整个深圳至今每个片区或者说每个楼盘都涨了吗?每个片区或者说某个楼盘涨跌情况是怎样的?我想回答这个问题需要一定的数据和专业分析能力支撑才够权威:

说数据前文森谈谈身边一个朋友政策后买房的真实体验:朋友张某某,女,2017年5月份想买个两房,主要用途是小两口一岁儿子一起住,其次就是想升值空间大点,自己存几年钱+增值部分,卖掉该两房可以换一个大三房住。

于是张某某开启了2个月疯狂的看房之旅,从南山跑到福田,从福田看到罗湖,从龙华看到龙岗,共计看房87套,各种对比,最后根据自己在福田上班,老公在罗湖,再结合预算,筛选出两套符合自己预算的房子,都在罗湖东门,一个楼盘叫:东港中心、69平米、270万。另一个楼盘叫:缤纷时代家园64平米,345万。最后买了都心名苑,因总价便宜75万,而且面积还大5平米,就果断买了。

这期间自己表姐也在看房,根据张某某看房经验建议买了缤纷时代家园64平345万那套,一方面两个楼盘距离近【两个楼盘直线距离仅仅200米】相互有个照应,另一方面表姐也在罗湖国贸上班,小孩两年后要上小学,所以买个螺岭学位也不错。如今张某某在2019年7月份满两年之际打算出售换三房,挂盘才发现两年过去了、东港中心至今总价涨了18万左右,还不知道能不能卖出去【自己当时交的税费、中介费,月供利息和本金共计25万,这一算还得亏本卖】,因为东港中心这小区一个月平均不到1套成交量,自己挂出来至今都两个月了,就3个客户来看过房子,连还价的都没有,更别说有没有意向买家。而她表姐买的缤纷时代从当初的345万涨到了450万。两年增幅相差100万。而且缤纷时代家园小区平均每月都有10套左右成交量,据楼下中介介绍这个户型在小区只要想卖,符合市场价,半个月就能卖掉。

其实张某某和她表姐买的物业一样的地方是:区域和地段一样、建成年代都是2003年左右、户型都很好。不一样的是表姐的房子带了个深圳前三名的螺岭小学学位房,另外就是表姐的楼盘交易活跃,小区环境好些,所以在一个片区买房一定要选择有卖点的房子。其实她们的选房结果在深圳来讲差异并不是最大的,每年涨幅相差15%左右。然而数据显示深圳某些楼盘近两年涨幅高达50%,平均每年涨幅25%,有些楼盘压根就没涨,反而还微跌一点,【所以现在买房想要跑赢大市需要一点技术含量了】。

三、《在深圳买房如何挑选到有价值的区域和楼盘?》

数据显示2018年深圳二手房平均升幅8%、比较有意思的是涨幅最大的是深圳湾片区,涨幅高达25%;甚至某些楼盘稀缺户型涨幅更为惊人,高达45%。下图是2018年上半年数据,涨幅最高还是深圳湾片区高达17%,,跌幅最大的却是罗湖布心区,跌幅0.7%,是不是买到均价升幅最高的片区收益就最高呢?从概率来见是这样,但还是要从具体的楼盘的活跃度和稀缺度而定。

下图是深圳2018年上半年各个片区的涨跌图:

下面文森再来带大家看看深圳2018年上半年成交量最活跃的20个小区分别是:

上述数据不难总结一点,买房选择一个有价值的区域和楼盘非常关键。关于如何选择一个有价值的区域和楼盘?除了看上图涨幅较大的区域和交易活跃的楼盘外,还得看看手里的预算,如何根据预算选择到最具价值的区域和具体楼盘及户型?这就要很强的数据拆解和分析能力了!这个事情一两句话就很难说清楚,每个人的需求和手里的资金量在每个片区都有不同最佳的选择,有具体需求的可咨询文森。

四、《房产投资干货:深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势》

接下来文森再分享点干货,深圳未来五年买房一定要赶上的三个趋势:一是旧改,二是新区品质楼盘,三是学位房。

【1】旧改

前段时间,有段子说家门口盖了个拆字印章的人是最富有的,旧改带来了不少暴富神话。

文森就谈一下旧改的观点吧,基于旧改大规模推进的背景下,购房者的机会都有哪些。

那就来说说机会,若一个区域能实现大规模的旧改,未来区域的面貌将焕然一新,不仅居住环境得以改善,区域价值也将进一步提升,进而自身房屋能实现升值。

另外,如果自家房屋能被纳入拆迁范围,恭喜你离暴富仅一步之遥,这也就是为啥会有购房者偏爱带拆迁概念的房子了。比如南山华润城的旧改就不仅带来一批土豪村民,还为一批先行者创造了巨大财富。

华润的旧改项目还是非常值得关注的,例如南山华润城是广东省规模最大的城中村整体改造项目之一,华润置地全国范围内在建规模最大的项目!南山华润城大家都知道从2014年一期出道以来,到今年四期即将面世,华润城每次开盘都能刷爆朋友圈,登上深圳楼市热搜。

遥想当年,华润城一期开盘价4.5万,如今一期的二手房单价约为17万,6年时间涨幅接近300%。堪称深圳近年来房产投资之最,然而华润城以及周边物业普遍动辄上千万总价的门槛,让很多投资者望而却步;新房极低的中签率又让多少人望洋兴叹……

不过不要叹息,市场永远不缺风口、就看你有没有发现风口的眼睛,机会依然会重演:同样的华润、同样优质的地段、从万象天地出发,沿着深南大道向东驱车30分钟,华润城的升级版:华润湖贝城市更新项目已于2019年9月正式动工!华润湖贝旧改比华润城投资更大,规格更高,但是投资门槛更低,注定将成为深圳下一个最瞩目的置业和投资热土!或许此时应该来一句:旧改红利错过了华润城,千万不要再错过华润湖贝!

听听华润湖北旧改这组数据就感觉到了价值:

500米地标+5条地铁+49万平商业+700亿投资+一条高铁。

华润湖贝项目共分四期建设,总计容建筑面积220万平方米,总投资预计高达700亿,预计2026年建设完成,大家最关心的湖贝塔地标,预计在2025年落成。

要知道,南山华润城总建面280万平,总投资才300多亿。也就是说,华润湖贝体量和华润城差不多,但是投资额却是华润城的两倍多, 将建深圳首个最高的垂直MALL,今后是深圳的环球消费中心。

华润湖贝旧改对标纽约、伦敦、东京、打造先行示范区新地标

华润置地高级副总裁孔小凯曾公开表示:湖贝旧改项目是对标伦敦、纽约、东京,以世界眼光、国际标准、中国特色,打造成为大湾区发展的典范之作,提供全球高密度城区再城市化的深圳方案。华润还表示,要把湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的全球性地标建筑群,立志成为社会主义强国城市范例的主力项目。

根据规划,湖贝旧改项目将是未来十年全球千万人口以上发达城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。将引入大型总部企业和国际机构,打造多元顶级产业聚集的总部基地,巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业。

项目规划建设建面4万平方米的大型文化设施,包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等文化设施集群。其中歌剧院1500座,对标日本涉谷之光东急大剧院,引入百老汇的世界级剧目;音乐厅1200座,是深圳音乐厅的2倍。美术馆与何香凝美术馆(6000平米)体量相近。冰上运动中心对标纽约麦迪逊花园和上海飞扬体育中心,打造国际冰联2+1赛训中心。影视文化中心是全国首席城市级拍摄基地,还是电影博物馆。可以发现,湖贝项目引入的都是国际顶尖文旅配套和世界级展览及剧目,将成为深圳新的文化地标集群,成为辐射华南四省的文化高地。

另外最值得投资者关注的是新建的63班制九年一贯制学校

将把罗湖的教育推向新高度

根据规划,华润将在中兴路北侧翠园街西侧新建一所63班制的九年一贯制公办学校,新学校起点非常高,将依托罗湖中心区优质的教育资源和底蕴,把区域教育推向新高度。坊间传闻,这所学校将采用罗湖排名第一的螺岭小学+深圳中学初中部结合的模式,打造成为罗湖第一教育水平。螺岭小学是罗湖乃至整个深圳的名校,每年都有很多学生可以考上深圳外国语学校或者深圳中学3+2或3+3班。

学校生源很好,罗湖区很多公务员子女就读,南山、福田的精英阶层也慕名前来为子求学。

英语是全深圳最好的小学,综合实力和荔园小学、实验小学齐名,属于深圳市独一档小学。

深圳中学更不必说,深圳四大名校之一,学校高考成绩在全市乃至全省保持领先优势。

90年代中期以来,高考本科率和重点率始终稳定在90%和60%以上,近五年来,200多人升入北大、清华,年均约30人,进入清华北大的学生数在全省连续领先。

全市排名领先的小学+初中,华润湖贝的这所学校确实会给该项目和周边物业带来巨大的溢价。

华润城2.0+双名校,据业内预测,湖贝旧改项目预期旧改拆迁成本至少10万/平米,未来销售单价预期可达16万元/平米。

综上所述华润湖贝旧改将给广大投资者带来那些红利呢?

一是关注华润一期,项目面市抓住上车机会,预计三年左右时间面市。

二是提前布局周边的二手

所谓近水楼台先得月。可以重点关注华润湖贝旧改旁二手楼盘:京基东方颐园、华隆园和东门168,竹边新村这几个楼盘和湖贝项目只有一路之隔,享受到和华润湖贝项目同样的顶级配套,下楼走几步路就到了湖贝塔下的中央公园。在这几个小区中,京基东方颐园因为楼龄新(2009年的小区),品质高(京基物业),适合居住(有空中花园,住家户多),两房总价低而最被看好。文森了解到华润旧改项目众多负责人已经提前布局。

在湖贝项目的规划图上,我们可以清晰地看到在京基东方颐园的西边D1(G1C5)地块,有一所规划中的63班九年一贯制学校,这是一所华润和ZF联手打造的新学校螺岭+深中,也是湖贝片区的标杆学校。这个学校主要面向湖贝项目的小区招生,但是按照常规来说,要保证中学的生源,中学的学区范围要大得多,这在整个深圳都是一样的,例如实验中学的学区范围就包括了百花小学、荔园小学和实验小学的学区。 所以,为了保证生源,新学校附近的几个小区很可能会被划入这个学校的中学学区范围;螺岭小学+深圳中学双学位比福田房价20万一平米的双实验还硬核。当然除了京基东方颐园特别推荐外还有:东门168、华隆园、竹边新村等。

【2】新区

深圳四大新区三个新中心,四大新区即:龙华、光明、坪山、大鹏。三个新中心即:龙华中心,龙岗中心,宝安中心。与其追逐四大新区,不如追逐三大新中心。因其光明,坪山,大鹏未来规划并不是居住区域,居住用地较少,故从房产增值和宜居角度理应排除。然而龙华中心号称打造世界宇宙中心,龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万,东部中心未来房价多少?不太好预测。总之机会还很大,翻个倍还是有可能的】宝安中心在粤港澳大湾区的区位优势明显,从房产开发商数量,品牌密集度及社区的占地面积来看,这两个区域的新房都是值得长线配资的。这两个区域最佳配资新房,当然资金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房,从2030年深圳交通规划图来讲,南山交通最发达,单单地铁线路多达20-30条。

【如果配资二手房理应投罗湖、福田、南山的学位房进行配资】,从历史分析一个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围,随着新中心区的不断成熟正好可以享受其高速增长的红利,具体买哪个楼盘文森就不一一推荐了,有具体需求的可关注文森最新文章《深圳三个新中心如何抉择品质楼盘》、《深圳新盘价值前十楼盘分析》。

【3】学位房

据统计2015年深圳新生婴儿22.3万,2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开,2017年3月一则数据显示:深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万,而从2006年新生婴儿达到10.9万开始,始终是逐年递增;2007年(金猪年)为13.5万;2008年突破16万;2010年16.7万余人,2011年18.1万余人,2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2018年新生儿出生量预计将再创新高!出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示,2018年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个,到2023年小学学位缺口至少高达10万】,这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上,优质学校的学校房定会变得炽手可热。据文森统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳上涨,无学位性质楼盘基本没涨,深圳关外部分区域一些楼盘有2%-5%回调,但是教育成熟区域的学校房逆市上涨高达17%-25%,尤其是以深圳前十小学的小户型为主,在2017年和2019年3-4月都成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例,2016年3月至今逆市上浮达50%,具体可参考二手房交易网站数据】,然而这一现象只是放开二胎政策后的一个先兆,近段时间一些先知先觉的配资客和家长已经开始埋伏。下图是2018年深圳优质学区增幅图:

本文完:旧改、新区、学区你更看好哪一个呢?欢迎评论区留言!

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