【深度】文森看房带您探究深圳学位房价格居高不下的背后逻辑和2020年深圳重点小学排名!

2008年12月29日,深圳市教育局官网发布了《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市义务教育就近入学管理办法的通知》,标志着《深圳市义务教育就近入学管理办法》正式发布,深圳学位房(之后又称为学区房)正式登上历史舞台,并且在之后的十几年里,学位房从最开始的教育需求演变为一种最优质的资产,备受投资者青睐,价格也一路飙升。时至今日,深圳名校学位房相比十年前,已经增值十几倍。以实验学校的国城花园(1998年的老房子,以双实验学位闻名)为例,44平的一房2009年单价2万+,2019年单价达到了25万,总价1100万。2018年,深圳贝壳研究院发布数据显示,深圳各类物业以豪宅和学位房增值能力最强,为年均增值10%,为普通物业的2-4倍。

学位房是房产硬通货,是比刚需还要刚需的一种优质资产。

文森看房悉心研究深圳的教育现状和学位房现状,对比北京、上海等教育产业比较发达的城市,来深挖深圳学位房价格居高不下的背后逻辑,我们一起来看一下吧。

1、深圳独特的教育资源特点。

深圳建市40年以来,其经济发展取得了举世瞩目的成就。但是和许多历史悠久的城市相比,深圳又非常年轻,许多方面缺乏发展经验,例如在教育、医疗等资源方面,深圳是一个发展极度不均衡的城市,好的片区集中在几个地方,往往是政治文化中心所在地。整体来说关内的资源好于关外,老区的资源好于新区。原因在于新区还处在“野蛮”发展经济的阶段,公共设施配套、教育配套、医疗配套等等都还没跟上。特别是非常看重沉淀的教育配套,没有生源、师资、软硬件等的多年积累也不可能出好的成绩。这一点就决定了深圳不可能像北京、上海那样,好学校遍地开花。深圳的好学校少之又少,而且分布极不均衡,名校多集中在罗湖、福田、南山。南山的学校在几年前根本排不进前十,近年来随着生源质量和教育质量的不断提升,南外、南二外、南山实验等几所学校也排进了全市前十名,可谓后起之秀。

2、孩子上学,有没有必要选择名校?

很多人不理解为什么要买学位房,这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右,而高考本科录取率平均高达90%。也就是说,深圳对于小朋友的筛选跟我们之前在内地不一样,深圳许多学生的命运是由中考决定的,50%的中考录取率意味着一半学生考不上高中,只能读民办或者职高。而深圳好的民办学校也是凤毛麟角(这一点和上海有着天壤之别,不再赘述)。试问哪个家长敢拿孩子的未来来赌博?也许有家长会说,小孩只要学习努力就可以了,无论在哪里都能成才。这点我承认是对的,到哪里都要努力才行,否则即使在好的学校也跟不上。但好的学校最大的好处在于学风抓得紧,老师能力强,教学环境和教育方法对孩子的影响是非常深远的。(以八大名校为例,特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截)。

3、大家会问,学校和房子有啥关系?

2013年深圳开始逐步采取学位房锁定政策,该政策的初衷是好的,学习美国让孩子就近入学,不能择校。该政策的核心内容是:重点的学校按积分来判定是否能入学。将生源分为A类(有深户且有房,房和深户都在学校规定的学区内),B类(有深户且有房,房在学校规定的学区内,但户口不在学区内),C类(在学区内有特殊房产、祖屋等),D类(深圳无房,租住在学区内),并且强调某些重点学校学位紧张,恕不接受BCD类生源,或者有的区说得客气点,说BCD类生源须接受调剂,意思都一样:就是你没房别想上好学校!这样一来,家长们挤破脑袋在最好的学区买房,而且政策上规定,每在学区多住一个月,就多0.1个积分,意思是你别想读书了临时买个房子凑学位,必须住上一段时间才行。大家会想,那我们合起来一起买房呢,回头一起用学位就是了,呵呵,政府是不会让你钻这个空子,很多区教育局规定了,一套房子只有一个小学学位和一个中学学位,小学学位锁定6年,中学学位锁定3年,也就是说一个人用了,另外一个人就别想用了,要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。

2019年深圳学位预警情况

4、我的孩子能考上好的高中吗?

拿着2017、2018、2019年深圳市中考排名表,发现学校之间录取率差异极大,好的学校如四大名校基本70%-90%的录取率,第二档次的名校(如翠园中学、红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校)大概30%-50%的录取率,并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校(比如松泉中学、北环中学、布心中学等)这些学校大概就是5%–15%左右的录取率,这些初中没有高中部,需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多,录取率0–4%左右,很多学校录取率都是0。文森看房替广大家长去过好几所不怎么出名的中学去实地考察过,发现周围经常有学生逃学出来抽烟、上网吧,学风很差。试想,如果是这样的环境让宝宝去读,难免会学坏(当然,这个问题仁者见仁智者见智,有些人觉得环境影响没那么大),即便不学坏,录取率为0却是现实的,说白了就是学校师资力量还不够。

5、有家长会说,我的小孩即使没有学位,可以去读私立学校。

其实,深圳有些私立学校真的很不错,比如百合外国语学校,耀华实验学校等,这些学校的升学率都非常高。但问题是,私立学校不跟学位绑定,只按成绩来。于是很多时候,看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力,为了加分又是特长班,又是奥数,弄得小孩每天累得要死。说白了,拼不了地段,那就必须拼能力,我朋友有一个小孩就是这样,为了考上好学校,先是上舞蹈班,又是绘画班,还要搞奥数,几乎没有周末玩耍的时间,所有时间都在学这学那,只是为了进一个好点的高中。2019年受“百外事件”的影响,教育局专门出台了政策限制并取消了民办学校的“拔尖”招生,变为地段积分招生。其实这个政策也是跟教育理念先进的城市如上海、北京、西安、成都等地学的,目的其实是在保护公办学校的学区招生。压力之下,百合外国语在2019年已经取消了对外招生,变为只对集团员工子女招生——最终还是没有实行地段积分招生的号召。

2019年著名的百合外国语事件

6、名校学位房的经济价值。

其实,深圳名校学位房价格高居不下还有一个原因就是学位房的经济价值。换句话说许多家长考虑买学位房是因为想给孩子一个好的教育,但真正让他们下定决心的是深圳学位房每年稳定高增值的经济价值。在市场平稳发展的2018、2019年,深圳有两种房产增值能力最强,一种是(类比)香蜜湖、深圳湾区域的豪宅,一类就是名校学位房,这两种房产每年都能增值10%以上,也就是说一间500万的学位房,每年都能增值50万,远远高于普通住宅的5%不到。原因都只有一个:因为稀缺。深圳每年净流入人口60万,每年新生婴儿增长20多万,而好的学位房供应却没有增加,市场供不应求的结果只有一个,那就是物价上涨。深圳教育局每年都会通告学位预警,这也直接说明了这一问题。一间学位房既能保证孩子有个好的教育,又可以投资赚钱,这在每个家长看来都是一箭双雕的好事。或者说,深圳学位房价格居高不下也是市场竞逐催生的结果!

深圳学位房价格居高不下也是市场竞逐催生的结果!

基于以上的认识,从15年开始,文森看房开始着手在深圳范围内寻找学位房。先把所有的重点中小学一个一个在地图上标记出来,然后到罗湖区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科、通过各种关系去找学位锁定范围图。查完之后,再到各个房网去查周围小区,以及房价,再实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究,得出以下结论:

(1)、深圳名校分别是(文森看房是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础,仅代表文森看房主观意见,并且不包含私立学校):深圳外国语学校(无学区)、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学(以上中学的高中部统称深圳四大,初中部的录取率也位列深圳前茅,基本上属于深圳乃至全国最好的中学);第二梯队学校:翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、南二外海德学校、南外大冲/文华、育才中学等。再来分析一下小学:第一梯队:2019深圳排名前五的小学:荔园小学,深圳实验学校小学部,螺岭外国语实验学校,翠竹外国语实验学校,深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十:园岭小学,南山实验学校(小学部),育才小学、华富小学。近两年来,深圳倡导集团办学,许多教学质量一般的学校也挂上了名校的校招,但是教学质量良莠不齐,各位家长还是要擦亮眼睛。另外关外许多新办学校来头也不小,但是苦于还没有出成绩,房价先就上去了,让人大呼伤不起。

(2)、从初中角度来分析:深圳最好的几个教育片区(未把一些重点小学学位完全考虑进去),百花片区(集中了深圳实验学校小学、初中和高中,荔园小学、百花小学一大堆名校,这个片区是深圳著名的学区,平均房价高达13万每平,单价高的达到了25万一平,而且很多都是80-90年代的老楼);红岭片区(红岭中学初中部以及园岭小学等,挨着百花片区,均价8.5万);石厦片区(福田区政府所在地,石厦学校、红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校,均价7.7万);车公庙片区(深圳高级中学初中部,属于香蜜湖和车公庙富人区,房价高达12.8万);田贝片区(深圳中学初中部+翠北小学,均价为7.7万);怡景片区(翠园中学怡景校区+景贝小学,附近房价5.7万区间);东晓片区(翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学,附近房价5.4万);宝安片区(宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校,房价6.6万)。对于放弃小学保留初中的家长来讲该选哪里一目了然。

相对而言,罗湖名校初中学位房单价更低

(3)文森看房还是强调先选好点的小学再换好点的中学,一方面随着二胎政策的放开,官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万,深圳土地面积小,排在前面的学校就那么几所,未来5-10年小孩学习竞争压力非常大,也得出深圳前几名学位房5年-10年内必翻倍的结论。有资金的家长只要前几名的学位房就闭着眼睛买,选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都希望自己孩子赢在起跑线上。小学学位房从学校排名和房屋总价来讲,福田的百花-园岭片区和罗湖的东门-螺岭片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一第二的荔园小学【在售学位房不足150套总价380万起步】,深圳实验学校小学部【在售房源不足30套,1300万起步】都在福田的百花-园岭片区。其次从第三名到第五名的螺岭外国语小学【在售400套左右、总价170万起(16年还能买到120万的)、可选择性大】,翠竹小学【在售200套左右、190万起】,深圳小学【140套左右、160万起】都在罗湖区的东门片区。所以在深圳福田和罗湖的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳定著称。

以上便是文森看房对深圳学位房的一点认识,文森看房专注深圳各区学位房多年,团队帮助数百名家长成功置业,有着丰富的实操经验,如果您也有学位房方面的需求或者问题,欢迎咨询文森看房,必定鼎力相助。

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